Kjeller og utleiedel: hva betyr godkjent og ikke godkjent rom i tilstandsrapporten?

En kjellerstue, et ekstra soverom eller en utleiedel kan gjøre boligen mer attraktiv. Men i salgsoppgaven og tilstandsrapporten er det ikke nok at rommet brukes som stue eller soverom. Det må også være godkjent til det.

Her forklarer vi hva forskjellen betyr, hva takstmannen ser etter, og hvordan du unngår overraskelser når du selger.

Hva betyr godkjent rom?

Et godkjent rom er godkjent av kommunen til det det brukes til. Skal et rom brukes til soverom, stue eller annet varig opphold, stilles det krav til blant annet:

- takhøyde

- vindu med dagslys og utsyn

- ventilasjon

- rømningsvei ved brann

- sikring mot fukt

Er rommet bygget eller bygget om, uten at det er søkt og godkjent, er det ikke godkjent til varig opphold. Det gjelder selv om rommet ser fint ut og har vært brukt i mange år.

Hva skjer i tilstandsrapporten?

Takstmannen sammenligner boligen med godkjente tegninger og det som finnes av dokumentasjon. Brukes et rom annerledes enn det er godkjent til, blir det beskrevet i rapporten.

I kjeller og andre rom under bakken ser takstmannen også ekstra nøye etter fukt. Isolerte kjellervegger er et typisk sted der fukt kan skjule seg, og her kan det bli tatt kontrollmålinger bak veggplatene.

Hva er en godkjent utleiedel?

En utleiedel eller sekundærleilighet må godkjennes som egen boenhet for å kunne selges som det. Det stilles egne krav til blant annet brannskille mot resten av boligen, egen inngang og lydisolering.

En «hybel» i kjelleren som leies ut, er ikke nødvendigvis en godkjent boenhet. Det påvirker både verdien og hva kjøperen lovlig kan bruke den til.

Hvorfor er dette viktig når du selger?

- Verdi: Godkjente rom kan regnes inn på en annen måte enn rom som ikke er godkjent. Det kan påvirke prisen.

- Ærlighet overfor kjøper: Er rommene beskrevet riktig, vet kjøperen hva hun kjøper.

- Reklamasjon: Oppdager kjøperen etter salget at et soverom eller en utleiedel ikke er godkjent, kan det bli en reklamasjon. Det er langt enklere å være tydelig fra start.

Hva gjør du hvis rommet ikke er godkjent?

Du kan fortsatt selge boligen. Det viktigste er at det står riktig i salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Har du tid før salget, kan du også vurdere å søke om godkjenning. Det krever ofte hjelp fra fagfolk, og kan ta tid hos kommunen.

Slik forbereder du deg

1. Hent byggetegninger fra kommunen, slik at du vet hva som er godkjent.
2. Finn frem dokumentasjon på ombygging, søknader og ferdigattest.
3. Sjekk plantegningene. Stemmer de med hvordan rommene faktisk brukes?
4. Gi tilgang til alle rom i kjelleren, også bod, vaskerom og teknisk rom.
5. Si fra om kjent fukt eller tidligere vannlekkasjer.

Kjeller og utleiedel er med i prisen på tilstandsrapporten. Se hva som gjelder for din bolig i artikkelen om hva en tilstandsrapport koster.

Har du kjeller eller utleiedel? Ta kontakt med oss på 91 63 54 90 eller send oss en mail på resepsjon@norges-takst.no, så hjelper vi deg med å få alt riktig beskrevet før salget.

Les også: Plantegning av boligen: en enkel måte å vise planløsningen på, Hva koster en tilstandsrapport, og Reklamasjon etter boligkjøp: slik går du frem

Artikkelen gir generell informasjon om regelverket og er ikke juridisk rådgivning.